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明年農民集體土地可以直接交易,樓市會受到衝擊嗎?

來源:溫州房哥 時間:2019-10-11 16:26 瀏覽:310

  十三屆全國人大常委會第十二次會議8月26日表決通過關於修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行

  這將帶來多大影響?對麗江影響幾何?會促使房價下跌嗎?

  集體土地可以直接入市,是否意味著土地市場供應增加,因而促使房價下降呢?

  新《土地管理法》出台後,解讀頗多,不少文章都跟房價搭上了邊。

  有許多文章分析道集體土地的入市將會對現在的房地產市場造成巨大的衝擊,因為政府不再是唯一的土地供給方。

  集體土地可以直接入市交易,雖說聽上去將會對樓市有很大的影響,但實際上對於現有的房地產市場影響不大,對於麗江房價的影響更是微乎其微。

  從哪些方麵可以知悉呢?久久草先來對比一下新舊土地法。

  原《土地管理法》:農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

  新《土地管理法》:刪去了原《土地管理法》中從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的集體土地的規定。

  對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體經營性建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

  需要經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

  簡單點說,就是農村集體經營性土地可以直接入市流轉!不少文章中直接將“經營性土地”這幾個字去掉。顯而易見,可以直接入市流轉的不包括耕地、林地等農用地,更不包括宅基地。

  除此之外,集體土地入市是有條件的:

  入市的土地要符合規劃,規劃必須是工業或者商業等經營性用途;

  必須要經過依法登記,也就是說是有不動產證的;

  它在每年的土地利用年度計劃中要作出安排;

  最重要的一條是,即使獲得了集體經營性建設用地的使用權之後的土地權利人,也要按原來規劃的用途來使用土地。商業的還是搞商業,工業的還是搞工業,不能變。

  換句話說,農村集體經營性土地入市對住宅市場沒有任何影響。

  新《土地管理法》調整後,“農村集體經營性土地可以直接入市”,這意味著商業辦公工業等用途的集體土地可以入市直接交易,那麽,會對商業、寫字樓和工業廠房的二級市場形成衝擊嗎?

  從市場存量上來看,農村集體經營性土地多見於早年以集體經濟較為發達的地區。一直以來,除了農民宅基地以外,無論鄉鎮企業或村集體經濟組織需要申請用地的,基本上都是以國有土地形式獲得,從勞力安置房到三產安置地塊,概不例外。所以可以入市交易的存量集體經營性土地,少之又少,因而,對溫州市場的影響,也就微乎其微。

  另外還需要指出的是,其實在土地管理法調整之前,農村集體經營性土地也是可以通過特定渠道入市的。因為老的土地管理法開了一個口子,在破產、兼並等條件之下,這類土地也是可以轉移土地使用權的。

  換句話說,這類土地原本就可以抵押,也就可以變現,隻是手續上多了一些步驟。

  總之一句話,關於農民集體土地入市,不會對房地產市場產生什麽巨大的影響。


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